Presumtionshyran behöver moderniseras.

Kalldusch för bostadsbyggandet

Frågan om huruvida presumtionshyran är gynnsam för hyresmarknaden och bostadsbyggandet har blivit alltmer kontroversiell. Jag vill argumentera för att det är dags att modernisera presumtionshyran och göra den attraktiv igen.

Förra året kom Svea Hovrätt med två vägledande domar. Domstolen fastslår att presumtionshyrorna får höjas med hälften av vad bruksvärdeshyror på orten höjs med årligen upp till en hyresjustering om tre procent.

Domarna har inneburit en kalldusch för bostadsbyggandet i Sverige, en marginaliserad roll för Hyresgästföreningen och ökad egen satt hyra från fastighetsägarnas sida.

Mer egensatt hyra

När presumtionshyran införskaffades 2006 välkomnades den av hyresmarknadens parter. Nu skulle bostadsbolagen få en skälig avkastning på sin investering och hyran skulle tillåtas vara högre än bruksvärdeshyrorna. I gengäld skulle hyran vara fast i femton år och enbart öka med den allmänna hyresutvecklingen på orten. Med detta presumtionssystem ökade investeringsviljan och vi har sedan 2006 sett en alltjämt ökad byggtakt – fram till nu.

Många bostadsbolag har börjat implementera egensatt hyra. Flertalet bostadsbolag har fattat principbeslut om att inte teckna några avtal med Hyresgästföreningen för nyproduktion, i stället tillämpar de egensatt hyra på alla sina lägenheter. Enligt tillgänglig statistik är det mellan 20–30 procent av det privata beståndet som väljer att sätta egna hyror vid nyproduktion.

Denna grupp växer och tros göra det i högre takt om inget görs för att stoppa det. Huvudskälet till att egensatt hyra blir vanligare är att hyresutfallet från förhandlingarna med Hyresgästföreningen inte ger täckning och kalkylen för bostadsprojektet inte går ihop. Det som tidigare fungerade verkar nu inte fungera alls. Men vad behöver göras?

Modernisera presumtionssystemet

För att presumtionssystemet ska leva vidare behöver några drastiska och enligt mig akuta åtgärder vidtas.

1. Hyresmarknadens parter behöver omgående skapa en gemensam nyproduktionskommitté i syfte att vägleda och harmonisera ramverket för de reala presumtionsförhandlingarna. Idag har Hyresgästföreningen veto på alla nyproduktionsförhandlingar vilket i praktiken ger parterna inbördes ojämna viktförhållanden.
2. En partsgemensam tolkning och vägledning avseende direktavkastningskrav behöver upprättas. Enligt nuvarande ordning är det helt omöjligt för bostadsbolagen att finna förutsägbarhet i hur direktavkastningen ska tolkas då Hyresgästföreningen inte har en organisationsövergripande uppfattning. Förhandlingarna är mycket person- och ortsberoende.
3. Slopa eller bortse från Svea hovrätts dom om halverad hyresutveckling för presumtionshyra.
4. Införskaffa en partsgemensam medlingskommitté i syfte att ingripa när förhandlingarna är på väg att stranda.

Med rådande ekonomiska situation där kostnaderna drar i väg är det få bostadsbolag som får ihop sina kalkyler. Lägger vi därtill en halverad hyresutveckling och låga hyresbud från Hyresgästföreningen går ekvationen inte ihop.

Senaste årets presumtionsförhandlingar visar tydliga symptom på brister i presumtionssystemet. Det som tidigare fungerade bra i gynnsam ekonomisk miljö, där många av projekten också finansierades med statligt investeringsstöd, blir bristerna i systemet uppenbara. När marknaden förändras behöver också Hyresgästföreningen vara en konstruktiv motpart. Hyrorna måste helt enkelt följa marknaden – annars kommer det inte gå att bygga.