Nyproduktionshyra
När det gäller nyproduktion, har fastighetsägaren alternativet att antingen fastställa hyran själva eller förhandla med Hyresgästföreningen. Jag genomför hyresförhandling för nyproducerade hyresbostäder. Det finns tre olika hyressättningar på nyproducerade bostäder:
a) Förhandlad burksvärdeshyra
Hyran sätts enligt samma princip som för det äldre bostadsbeståndet, det vill säga genom bruksvärdet. Det innebär kort och gott att lika lägenhet ska ha lika hyra. För att sätta hyran jämförs huset med andra nyproducerade hyresbostäder med samma hyressättning.
b) Presumtionshyra
Presumtionshyra är en hyresnivå som fastställs för nybyggda lägenheter i Sverige, baserat på ett avtal mellan fastighetsägaren och Hyresgästföreningen. Denna hyra får inte ifrågasättas under de första 15 åren, förutsatt att omständigheterna inte förändras drastiskt.
Denna hyressättning tillkom år 2006 och bakgrunden är att fastighetsägarna inte kunde räkna hem sina investeringar då hyran ofta blev alldeles för låg jämfört med bruksvärdeshyra (punkt A). Regeringen beslutade att införa presumtionshyra, där fastighetsägarna skulle visa sina kalkyler och kostnader för att producera fastigheten för Hyresgästföreningen och hyran ska sättas utifrån kalkylen. Ofta genererar dessa förhandlingar mycket högre hyror än bruksvärdeshyra. I gengäld är hyresnivån fastställd i 15 år och riskerar inte prövas, det vill säga ändras/sänkas/höjas. Dock får dessa fastigheter endast justeras i linje med den årliga hyreshöjningen som förhandlas årligen.
c) Egensatt hyra
Det tredje alternativet är hyra som fastighetsägaren bestämmer själv. Det innebär att hyran inte förhandlats fram med Hyresgästföreningen. Cirka 20 procent av all nyproduktion har en egensatt hyra. Dessa hyror kan prövas i hyresnämnden men det är inte ofta det händer.
Jag hjälper kunder att analysera projektets kvaliteter och hjälper de välja en så hög, men inte alltför provocerande, hyra som möjligt. Risken med att sätta en för aggressiv hyra är att hyresgästen eller Hyresgästföreningen väljer att pröva hyran i Hyresnämnden.