Varje år ska miljontals hyresgäster få nya hyror. Denna årliga hyresförhandling, som i regel sker under hösten inför det kommande året, kan vara komplicerad och tidskrävande. Jag erbjuder en helhetslösning för fastighetsägare över hela Sverige genom att hantera varje steg i hyresförhandlingen.

Jag stöttar fastighetsägare genom att övervaka alla relevanta datum och tidsfrister, initiera och förhandla fram hyreshöjningar, bevaka marknadstrender och upprätta alla nödvändiga avtal.

Genom att ta hand om dessa komplexa och viktiga uppgifter hjälper jag fastighetsägare att spara tid och säkerställer att fastighetsägaren får högsta möjliga hyra samtidigt som all formalia och administration utförs professionellt och noggrant.

När en fastighetsägare genomför renoveringar i en lägenhet ökar vanligtvis standarden och bruksvärdet, vilket kan motivera högre hyror. Jag bistår fastighetsägare i att förhandla fram dessa justerade hyror med Hyresgästföreningen.

Det är inte ovanligt att media refererar till dessa som ”lyxrenoveringar” och hävdar att de leder till drastiska hyreshöjningar som kan tvinga hyresgäster att flytta. Detta är dock missvisande. Verkligheten är att fastighetsägare har rätt till en ökad hyra baserat på de förbättringar och investeringar de gjort i fastigheten.

Jag hjälper fastighetsägare att förhandla fram en tillvalslista där hyresgäster mot en förhandlad kostnad, till exempel för x-antal kronor per månad kan välja mellan olika åtgärder för att piffa upp sin lägenhet, till exempel om en hyresgäst vill välja parkettgolv istället för plastmatta etcetera.

Hyran för befintliga fastigheter justeras i regel genom den årliga hyreshöjningen, renovering eller olika tillval. Men ibland kan en fastighetsägare anse att likvärdiga grannfastigheter har högre hyra än deras egen. I dessa fall kan jag hjälpa till med en bruksvärdesbedömning, vilket innebär att vi noggrant jämför grannfastigheterna.

Om vi upptäcker att din fastighet är undervärderad kan vi sedan begära om en hyresförhandling om detta med Hyresgästföreningen. Resultatet är oftast att hyran justeras uppåt. Detta är något som kan utföras när som helst efter behov.

När det gäller nyproduktion, har fastighetsägaren alternativet att antingen fastställa hyran själva eller förhandla med Hyresgästföreningen. Jag genomför hyresförhandling för nyproducerade hyresbostäder. Det finns tre olika hyressättningar på nyproducerade bostäder:

a) Förhandlad burksvärdeshyra
Hyran sätts enligt samma princip som för det äldre bostadsbeståndet, det vill säga genom bruksvärdet. Det innebär kort och gott att lika lägenhet ska ha lika hyra. För att sätta hyran jämförs huset med andra nyproducerade hyresbostäder med samma hyressättning.

b) Presumtionshyra

Presumtionshyra är en hyresnivå som fastställs för nybyggda lägenheter i Sverige, baserat på ett avtal mellan fastighetsägaren och Hyresgästföreningen. Denna hyra får inte ifrågasättas under de första 15 åren, förutsatt att omständigheterna inte förändras drastiskt.

Denna hyressättning tillkom år 2006 och bakgrunden är att fastighetsägarna inte kunde räkna hem sina investeringar då hyran ofta blev alldeles för låg jämfört med bruksvärdeshyra (punkt A). Regeringen beslutade att införa presumtionshyra, där fastighetsägarna skulle visa sina kalkyler och kostnader för att producera fastigheten för Hyresgästföreningen och hyran ska sättas utifrån kalkylen. Ofta genererar dessa förhandlingar mycket högre hyror än bruksvärdeshyra. I gengäld är hyresnivån fastställd i 15 år och riskerar inte prövas, det vill säga ändras/sänkas/höjas. Dock får dessa fastigheter endast justeras i linje med den årliga hyreshöjningen som förhandlas årligen.

c) Egensatt hyra

Det tredje alternativet är hyra som fastighetsägaren bestämmer själv. Det innebär att hyran inte förhandlats fram med Hyresgästföreningen. Cirka 20 procent av all nyproduktion har en egensatt hyra. Dessa hyror kan prövas i hyresnämnden men det är inte ofta det händer.

Jag hjälper kunder att analysera projektets kvaliteter och hjälper de välja en så hög, men inte alltför provocerande, hyra som möjligt. Risken med att sätta en för aggressiv hyra är att hyresgästen eller Hyresgästföreningen väljer att pröva hyran i Hyresnämnden.

Denna tjänst riktar sig primärt till fastighetsägare som planerar att bygga på en specifik ort och behöver detaljerad kunskap om den lokala hyresmarknaden. Genom att analysera hyresstrukturen kan jag erbjuda fastighetsägare relevant och aktuell data om hyresnivåerna i området, vilket kan vara avgörande för din investering.

Om du överväger att bygga nya bostäder, kan min analys ge dig en tydlig bild av vad nyproduktionshyrorna ligger på i det aktuella området. Denna information kan vara avgörande för att bedöma potentialen för din investering och beräkna den förväntade avkastningen.

Om du istället funderar på att köpa befintliga fastigheter, kan min analys ge dig en detaljerad förståelse för den nuvarande hyresmarknaden, hyresnivåerna, och dess potentiella förändringar över tid. Denna information kan hjälpa dig att utvärdera möjligheten för framtida hyreshöjningar och den långsiktiga lönsamheten av din investering.

Sammantaget, min Orts- och Hyresanalys är ett ovärderligt verktyg för fastighetsägare som vill fatta informerade beslut baserade på pålitlig och uppdaterad information om den lokala hyresmarknaden.

Att investera i fastighetsbyggande är ett stort åtagande, och det kan vara ovärderligt att ha en tydlig bild av potentiella hyresintäkter redan vid planeringsstadiet.

Genom att använda initiala kalkyler och djupgående marknadsanalys, simulerar jag vilken hyresnivå du kan förvänta dig när dina fastigheter är färdigbyggda.

Historiskt sett har mina simuleringar visat sig vara extremt exakta, ofta matchar de den faktiska hyresnivån nästan till punkt och pricka.

Många av mina kunder finner denna tjänst ovärderlig innan de påbörjar byggprocessen, eftersom den ger dem möjlighet att förutse de hyresintäkter de kan räkna med från sin investering. Detta bidrar till en mer noggrann budgetplanering och riskbedömning.